Cómo funciona
Lea toda esta página antes de hablar con cualquiera sobre financiamiento del dueño — nosotros incluidos. La mitad de lo que se vende con ese nombre en Kansas City no es esto.
Las casas de este sitio son de sus dueños, que nos pidieron presentarlas. Usted trata con los términos del dueño, y nosotros los juntamos y llevamos el papeleo por una compañía de título.
Usted firma un contrato de compra, toma posesión, y tiene el derecho del comprador sobre la propiedad. El instrumento exacto depende de la casa y de lo que exija la ley del lugar — normalmente un contrato de escritura, y a veces se documenta de otra forma para cumplir con las reglas locales. Sea cual sea, lo recibe por escrito y el documento mismo es lo que manda, así que léalo y pregunte cuál es el suyo.
Su pago se calcula contra una tabla de amortización de 30 años, a una tasa fija con el vendedor que no se mueve. Cada pago es capital e interés contra un saldo establecido, así que puede ver lo que debe y lo que ya abonó.
Desde el día que firma. Es suya para vivirla, para poner un inquilino, para venderla, o para refinanciarla a un préstamo convencional cuando califique. Esos son los derechos que separan comprar una casa de rentarla, y los tiene desde el principio.
Un cierre real con una compañía de título real y un notario, no en una mesa de cocina. Pida que el contrato se registre en el condado — el registro es lo que hace público su derecho y lo protege de cualquier cosa que le pase al vendedor después. Missouri exige registrar un contrato de escritura dentro de 30 días de firmado.
Al terminar de pagar, el día que refinancia, o en una venta — el vendedor conserva el título hasta entonces, como garantía, y pasa a usted cuando la deuda queda cubierta. Hasta entonces puede vivir en ella, mejorarla, y construir patrimonio con cada pago — y carga con la responsabilidad que eso trae.
Capital e interés, más impuestos prediales y seguro. Pregunte cuáles van dentro de su cifra mensual y cuáles van aparte, y pida la respuesta por escrito antes de firmar — es la diferencia entre un pago que sí puede llevar y uno que no. Nos aseguramos de que los impuestos y el seguro sí se paguen de cualquier forma, porque un descuido nos perjudica a los dos.
Le decimos esto aunque algunos de estos sean nuestra competencia. Si uno de ellos le hace daño, usted deja de confiar en toda esta categoría — nosotros incluidos.
Esta es la grande. Un contrato de escritura sin registrar lo deja invisible en el condado, y entonces un comprador posterior, un prestamista o un acreedor del vendedor puede quedar por delante de usted. Missouri exige registrarlo dentro de 30 días de firmado. Si un vendedor no lo quiere registrar, retírese.
Si el vendedor todavía le debe a un banco y deja de pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca aunque usted esté al corriente. Pida por escrito todas las hipotecas, gravámenes y cargas, y cómo se liberan antes de su último pago. Missouri y Kansas exigen esa información por escrito.
Pregúntelo, y pida la respuesta por escrito. En un contrato de escritura Missouri le da por lo menos 60 días para ponerse al corriente una vez que pagó el 30% del precio o hizo 48 pagos, y Kansas le da 30 días con menos de la mitad pagada y 90 días con la mitad o más. Un contrato que dice que lo pierde todo por un solo pago tarde no se puede hacer valer así como está escrito.
Missouri obliga al vendedor a mandar uno cada enero con el saldo pendiente y cuánto se fue a capital, a interés y la tasa. Si nadie le puede decir su saldo, usted no puede saber si de verdad está avanzando.
Esta es la que lo decide todo, y la etiqueta del documento no es la prueba. Una compra de verdad tiene un precio, una tabla de amortización y un saldo que baja; usted puede vender, rentar o refinanciar la casa; y el título pasa a su nombre cuando se paga la deuda. Una renta con opción o un lease option no tiene nada de eso — usted es inquilino con derecho a comprar después, sus pagos no construyen nada, y si al final no califica la opción simplemente se vence. Pida ver la tabla de amortización. Si no hay, está rentando.
Un cierre real tiene un tercero neutral. Si alguien quiere hacer esto en una mesa de cocina con un formulario que imprimió, retírese.
Depende de la casa y de su situación, y es más grande que lo que pediría un banco — ese es el intercambio por no necesitar banco. Llame y le damos el número real de una casa real en vez de un rango que no significa nada.
Puede que lo veamos, pero un puntaje no es lo que decide. Lo que decide es cuánto puede dar de enganche y cuánto puede pagar cada mes con seguridad.
Sí. Lo hacemos seguido.
Háblenos antes de que pase, no después. Somos una empresa local y la persona a la que llama es la que de verdad puede hacer algo. Preferimos arreglarlo que embargar — un embargo también es caro y lento para nosotros.
Sí, y muchos compradores lo hacen después de construir historial de pagos. No hay penalización por pago anticipado diseñada para atraparlo.
Sí. Es suya. El saldo de nuestra nota se paga en ese cierre, igual que se pagaría una hipoteca.
Formas de comprar
Se usan como si fueran lo mismo y no lo son. La diferencia que más importa es qué tiene usted el día que firma, y cuándo la escritura de verdad pasa a ser suya.
01
El camino normal, y el más barato.
Un prestamista le presta el precio de compra y toma un deed of trust sobre la casa como garantía.
La escritura, desde el cierre. Usted es el dueño desde el primer día y el prestamista es acreedor con gravamen.
La tasa más baja y normalmente el enganche más pequeño de todos los caminos de esta página.
Historial de crédito, ingreso comprobable, número de seguro social, y de dos a cuatro semanas de revisión.
Si usted califica, nada en esta página le gana. Todo lo de abajo existe para la gente a la que el banco no atiende.
02
Una hipoteca de verdad sin número de seguro social.
Algunos prestamistas hacen hipotecas con ITIN en vez de SSN. Es un producto bancario, no un arreglo por debajo de la mesa.
La escritura, desde el cierre, igual que en cualquier hipoteca.
Tasa más alta y enganche más grande que un préstamo convencional, porque hay menos prestamistas compitiendo.
Un ITIN, ingreso que pueda comprobar, y un prestamista que de verdad las haga — no todos las hacen.
Vale la pena preguntar antes de dar por hecho que el banco no es para usted. Mucha gente que calificaría nunca se entera.
03
El vendedor hace de banco, y usted sí recibe la escritura.
El vendedor le vende la casa y se queda con un pagaré garantizado por un deed of trust — el mismo instrumento que usaría un banco.
La escritura, desde el cierre. El vendedor queda como acreedor con gravamen, igual que un banco.
Una tasa que fija el vendedor, normalmente arriba de la del banco, y el enganche con el que él se sienta cómodo.
Un vendedor que sea dueño libre de deuda, o cuyo prestamista se lo permita. Muchos no pueden aunque quieran.
Es la forma más fuerte de financiamiento del dueño para el comprador, y la menos común, porque es la que más le pide al vendedor.
04
Usted compra ahora y el título llega cuando termina de pagar. Así son la mayoría de nuestras casas.
Un contrato de compra registrado. Usted toma posesión y el título equitativo — el derecho del comprador sobre la propiedad — y el vendedor conserva el título legal como garantía hasta que se pague el saldo.
Posesión desde el primer día, y un contrato registrado en el condado a su nombre. Un precio establecido con amortización a 30 años y tasa fija, y el derecho de rentar la casa, venderla o refinanciarla. El título pasa al terminar de pagar, en una venta, o el día que refinancia a un préstamo convencional.
Una tasa arriba de la del banco y un enganche real. Los impuestos y el seguro van encima del capital e interés.
Que lea el contrato, de preferencia con su propio abogado, y revise tres cosas: que se registre, qué hipotecas o gravámenes ya tiene la casa y cómo se liberan, y cuánto tiempo tiene para ponerse al corriente si falla un pago.
Missouri y Kansas ya regulan estos contratos, incluyendo la información escrita sobre gravámenes y un plazo para ponerse al corriente que crece conforme baja el saldo. Un vendedor que no quiere registrar el contrato le está diciendo algo.
05
No es una compra. Es una renta con una promesa encima.
Un contrato de renta, más una opción de comprar después a un precio fijado. La opción es un derecho a comprar, no una compra.
Una renta. Ningún derecho de propiedad, nada registrado, nada de patrimonio.
Dinero de opción que puede perder, renta normalmente arriba del mercado, y un costo de interés escondido dentro de la renta en vez de estar declarado.
Que al final sí califique para una hipoteca, que es la parte que se le pasa a la gente. Si no califica, la opción se vence.
Fallar un pago en el mes equivocado le puede costar todo lo que puso, porque legalmente estaba rentando.
Algunos vendedores documentan una compra a plazos de verdad en formatos de lease option porque eso es lo que exige la ley de un lugar en particular, y eso es distinto de una renta disfrazada de compra. La prueba es la sustancia: ¿hay un precio de compra y una tabla de amortización con un saldo que baja, puede rentar la casa, venderla o refinanciarla, y el título pasa a usted cuando se paga la deuda? Si la respuesta es no, está rentando. Pregúntenos qué documento usa una casa en particular y se lo mostramos antes de que firme.
06
El más rápido, el más simple y el menos común.
Usted paga el precio de compra y recibe la escritura. Sin prestamista, sin avalúo, sin contingencia de financiamiento.
La escritura, libre de gravamen, en el cierre.
Nada en intereses — y cada dólar queda metido en la casa.
Fondos comprobables. Un vendedor serio se los va a pedir.
Una oferta en efectivo le gana a una financiada al mismo precio, que vale saberlo de cualquier lado de la mesa.
Nada de esto es asesoría legal. Sea cual sea el camino que esté viendo, deje que su propio abogado lea el contrato antes de firmarlo — es el dinero más barato que va a gastar en la casa.
Alguien le llama — una persona, no una grabación. Normalmente en unas horas.
Le preguntamos cuánto puede dar de enganche y cuánto puede pagar al mes. Eso decide qué casas son reales para usted.
Le mostramos esas casas. Si ninguna sirve, se lo decimos y guardamos su número para cuando llegue una que sí.
¿Prefiere hablar ahora? (913) 513-2656